Reforma Tributaria 2022: ¿Cómo afecta al Inversionista Inmobiliario?

El Presidente Gabriel Boric a través de su proyecto de reforma tributario dio una clara señal al mercado: “vengo a cobrar impuestos”. En efecto, el nombrar como Director del SII a Hernán Frigolett, ex Tesorero General de la República, órgano encargado de recaudar impuestos, no hace otra cosa que confirmar esta tesis.

Resumen de modificaciones negativas para el Inversionista Inmobiliario

Resumamos lo que propone el gobierno con su proyecto de ley:

  • Todo ingreso por arriendo debe pagar impuesto a la renta.
  • La herencia de cualquier propiedad paga impuesto.
  • Se limita la deducción de intereses hipotecarios a solo una propiedad.
  • Se permite deducir el arriendo (en forma alternativa al beneficio anterior).
  • Se elimina la solicitud de devolución de IVA.
  • Se establece un impuesto al patrimonio (que incluye los bienes raíces).

Consecuencias de estas modificaciones

Es sabido que el nivel de cumplimiento tributario del inversionista inmobiliario es muy bajo por cuanto este opera en comúnmente en la informalidad. Por ende, analicemos los cambios para contrastar la práctica con la realidad:

Todo ingreso por arriendo debe pagar impuesto a la renta. DFL 2 de 1959

Parece terrible esta derogación de beneficios del DFL 2. Sin embargo, esto afectaría solamente en la medida que el inversionista se decida a declarar sus ingresos, ya sea en su impuesto global complementario o en su empresa individual. En otras palabras, si decides seguir “informal” no pasará nada; sin embargo, en la práctica esta situación te constituye en evasor e infractor de impuestos, por lo que es altamente recomendable regularizar tu situación en el contexto de esta nueva administración.

La herencia de cualquier propiedad paga impuesto. DFL 2 de 1959

Esto afectará de todos modos y no hay como evitarlo. Una vez realizada la posesión efectiva, debemos ir al sitio web del Servicios de Impuestos Internos, para declarar el impuesto y, lamentablemente, los inmuebles DFL2 que formen parte del inventario, engrosarán la base imponible del impuesto. De esto, no hay escape.

Se limita la deducción de intereses hipotecarios a solo una propiedad.

Nuevamente, no hay nada que hacer. El SII recibe información de los créditos hipotecarios, directamente de parte de las entidades financieras, por lo cual podrá decidir, en la “propuesta” de declaración de impuestos de las personas naturales, cuál es el único crédito que permite deducir intereses. Esto debe ser revisado por el contribuyente para que: a) El SII efectivamente haga la deducción y b) Esta sea la que corresponde.

Se permite deducir el arriendo (en forma alternativa al beneficio anterior)

Si eres arrendatario, puedes deducir el monto de tu arriendo, con un tope de 8 UTA (96 UTMs). El ejercicio de este beneficio significará suscribir un contrato de arrendamiento con el arrendador, quien sabrá que este está percibiendo dinero de ese inmueble.

Si eres arrendatario e inversionista, lamentablemente debes escoger entre este beneficio y el anterior.

Este beneficio, tarde o temprano, llevará a los arrendatarios a buscar la formalidad de los contratos de arriendo, lo que atenta contra la informalidad del negocio, forzando al inversionista a ser más riguroso, en otras palabras, el arrendatario le solicitará al arrendador suscribir el contrato de arrendamiento.

Se elimina la solicitud de devolución de IVA.

Esto es bueno y malo: bueno, porque se elimina un hecho gravado (uno de los más evadidos de la Ley), lo que significa menor administración contable y tributaria, pero no necesariamente pagar menos impuestos, por las deducciones con que cuenta.

Lo malo es que se elimina un beneficio del cual el inversionista inmobiliario se estaba enterando: la devolución del IVA que se le había añadido al precio de la compraventa del inmueble.

Se establece un impuesto al patrimonio (que incluye los bienes raíces)

Lo anterior resulta curioso e incluso de mal gusto frente a principios básicos y fundamentales del Derecho Tributario, por cuanto ya existen impuestos patrimoniales sobre muchos bienes: la Ley de Impuesto Territorial establece 4 impuestos sobre inmuebles, la Ley 21.420 lo hace sobre muebles.

La fiscalización que se viene

Hemos afirmado que desde el año 2010 el negocio inmobiliario ha perdido muchos de sus beneficios. La propuesta del gobierno es un golpe durísimo que sigue en la misma línea. En esta etapa, con un Director de Impuestos Internos con un perfil de cobro y un gobierno más dispuesto a recaudar que incentivar la inversión, capaz incluso de castigar el ahorro, no debería sorprendernos que comenzara un plan de fiscalización que apunte a los inversionistas inmobiliarios.

Por lo anterior es altamente recomendable estar desde ya preparados para este escenario, lo cual se traduce en 2 opciones: 1) Ser un riguroso contribuyente del impuesto global complementario o 2) constituirse como empresario individual.