Nuevos Estímulos Para el Negocio Inmobiliario

Luego de la derrota del gobierno en el plebiscito del 4 de septiembre de 2022, nuevas demandas políticas afectan la reforma tributaria, además de las presiones económicas de un año de bajo crecimiento y alta inflación.

Por ello, el gobierno, ha propuesto las siguientes medidas pro crecimiento relacionadas con los inmuebles:

Depreciación semi instantánea durante el año 2023

Se abrirá un plazo extraordinario de depreciación semi instantánea por todo el año 2023, similar al llevado a cabo en la reforma tributaria del año 2020. Esto implica que el 50% del monto de las inversiones en activo fijo que se lleven a cabo durante 2023 en nuevos proyectos de inversión podrán serán reconocidas inmediatamente como gasto para el cálculo de la renta líquida imponible, mientras que el 50% restante contará con depreciación acelerada.

Comentario:

Este mecanismo beneficiará mucho al empresario individual, porque le permitirá postergar el impuesto de primera categoría. Al ser un mecanismo transitorio, será un incentivo para que inversiones que podrían haber sido pospuestas, se lleven a cabo durante el año 2023.

Eliminación a cambios en tributación de contratos de leasing

Se reestablece el tratamiento tributario de los contratos de leasing derogando la medida incluida en la ley Nº 21.420 de 2022. De esta forma, el arrendatario continuará rebajando como gasto deducible las cuotas pagadas o devengadas dentro del ejercicio y el arrendador tendrá la posibilidad de depreciar aquellos bienes que estén registrados como activo.

Comentario:

Se fomenta una actividad utilizada por todo tipo de empresas, que permiten acceder al financiamiento de todo tipo de bienes tales como inmuebles, maquinaria, vehículos de transportes, entre otros.

Garantía estatal en financiamiento del 10% del pie del crédito hipotecario para la adquisición de la primera vivienda nueva

Los bancos podrían otorgar financiamiento al 90%, sin costos adicionales por provisiones para cubrir el riesgo del crédito. Esto significaría, además, menores exigencias de ahorro y un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario. La solución referida se ajusta a lo que contempla el Decreto Supremo N°1/2011, que aprueba el Reglamento del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional, mediante una “garantía estatal de remate”.

Comentarios:

Es una medida económica, no tributaria, dirigida a propietarios, no inversionistas.

Cobertura de hasta 100% del financiamiento de la compra de viviendas nuevas, en caso de remate del inmueble

Los beneficiarios de esta medida corresponden a deudores que aplican subsidios del DS 01 y DS 19 del tramo 3, viviendas sobre UF 1.600, un stock de aproximadamente 40.000 deudores (la cartera total actual es del orden de 200.000 deudores), y un flujo anual de 4.000 deudores. Una idea de que el costo de esta medida es marginal lo da el número de remates, que durante los años 2020 y 2021 fueron 1 cada año y en lo que va de 2022 sólo se han registrado 5 operaciones de este tipo.

En el año 2021 se entregaron 23.994 subsidios del DS 01 y DS 19 del tramo 3. Para determinar el potencial impacto de la reducción del pie de 20% a 10%, se estima la elasticidad de la demanda de subsidios a la variación del pie. Con base a esta se determina que en un año se entregarían 9.999 unidades de subsidio adicionales (41% de crecimiento en relación a 2021). Asumiendo, adicionalmente, un precio promedio de las viviendas de 2.000 UF, esta política determinaría una mayor inversión en torno a US$ 798 millones.

Comentarios:

Es una medida económica, no tributaria, dirigida a propietarios, no inversionistas. Es interesante expandir el beneficio de subsidio a las viviendas rematadas. Esta medida debe ir acompañada con otras que faciliten el uso efectivo de las viviendas, puesto que las adquisición de inmuebles en remate muchas veces es seguida de juicios para sacar a las personas que ocupan, ilegítimamente, aquellos bienes raíces.

¿Es suficiente?

Estimamos que no, porque la reforma tributaria afecta al negocio inmobiliario en muchos sentidos. Por ende, si bien las medidas anteriores son deseables, distan con mucho de equipararse al perjuicio propuesto.